Uno de cada tres hogares jóvenes estaría en situación de pobreza si se tuviera en cuenta su renta disponible tras cubrir los gastos en vivienda

La sobrecarga por gastos de vivienda (la situación que padece un hogar que dedica más del 40% de sus ingresos al alojamiento, teniendo en cuenta tanto los gastos relacionados con la hipoteca o el alquiler como los de mantenimiento de la vivienda, es decir, electricidad, agua, seguros, etc.) es bastante más frecuente en los hogares encabezados por jóvenes, por inmigrantes y en aquellos en los que reside un único adulto, solo o con menores a cargo. Mientras en el conjunto de España el 9% de la población afronta sobrecarga en vivienda, el porcentaje se eleva hasta el 19,6% en el caso de los jóvenes y hasta el 25,8% en el de las personas inmigrantes. En estos colectivos hay un elevado porcentaje de familias de ingresos bajos que no tienen alternativas al alquiler. La limitada oferta de vivienda pública de alquiler social agrava el problema e impide ofrecer soluciones a estos hogares. Mientras España solo cuenta con un 3,5% de su parque de viviendas destinadas a alquiler social, la media de la Unión Europea es de un 8%, según los datos del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

La monografía Desajustes en el mercado de la vivienda en España, que acaban de publicar la Fundación BBVA y el Ivie en versión preliminar, destaca el elevado déficit de viviendas en comparación con el crecimiento neto de los hogares acumulado a lo largo de la última década. Por ello, advierte de la dificultad de solucionar a corto plazo un problema de escasez que no sólo afecta a hogares de bajos ingresos, sino que tiene una incidencia cada vez mayor sobre hogares de ingresos medios, enfrentados a dificultades crecientes para acceder a una vivienda en propiedad. Por otro lado, subraya la gravedad de las tensiones que padecen los hogares con menores ingresos para acceder a una vivienda de alquiler a precios de mercado, y la necesidad de impulsar decididamente la oferta de alquiler social, tanto a corto como a medio plazo, mediante actuaciones concertadas entre los distintos niveles de gobierno. El estudio, dirigido por Francisco Pérez y José García Montalvo, con el apoyo de los economistas Carlos Albert, Eva Benages y Ángel García, insiste en la necesidad de un pacto de Estado para diseñar una política de vivienda consistente, eficaz y mantenida en el tiempo.

La escasez de vivienda y sus causas

La construcción de nuevas viviendas se desplomó durante la Gran Recesión y ha permanecido en niveles bajos desde entonces, especialmente si se compara con el dinamismo exhibido en los últimos años por la creación neta de hogares. Aunque desde 2021 se observa una moderada reactivación de la construcción, el número de viviendas nuevas construidas entre 2021 y 2025 (454.000) es muy inferior al crecimiento neto de los hogares (965.000). Durante ese periodo, España solo ha construido un 45% de las viviendas que harían falta para acoger los nuevos hogares que se han creado. Si en 2007 se construían 14 viviendas por cada mil habitantes, en 2025 no llegaban a 2. Así pues, la escasez relativa de vivienda acumulada aumenta, generando incrementos de precios en el mercado de vivienda nueva que se trasladan al de vivienda usada y al de alquiler.

La demanda de vivienda principal se ha intensificado por el aumento del número de hogares, que no solo se produce por la intensa llegada de población inmigrante tras la recuperación económica y la pandemia sino, además, por cambios sociales que reducen el tamaño de las familias. Uno importante es el crecimiento del porcentaje de hogares unipersonales y monoparentales. En la actualidad, el 56% de los hogares está formado por una o dos personas, lo que aumenta el número de alojamientos demandados a la vez que reduce la dimensión deseada de los mismos y, también, el número de perceptores de ingresos por vivienda. Una consecuencia de ello es la elevación del esfuerzo financiero necesario para cubrir el conjunto de gastos asociados a la vivienda, sobre todo cuando en el hogar hay un solo miembro con ingresos.

La adaptación de la oferta de vivienda a estos cambios en la demanda es lenta, por varias causas. Por un lado, el tejido productivo del sector de construcción residencial quedó muy afectado por la crisis inmobiliaria y se recompone lentamente. En ello influyen la escasez de mano de obra especializada y los complejos procedimientos regulatorios, que aumentan mucho los plazos del desarrollo urbanístico y la construcción de viviendas nuevas. Además, la mayor parte del parque de viviendas usadas no se puede reconvertir fácilmente en alojamientos de menor tamaño que los nuevos hogares pequeños demandan.  Por otro lado, la localización y el estado de conservación de parte de las viviendas usadas que estaban vacías no facilita su aprovechamiento como viviendas principales, porque la población desea vivir, fundamentalmente, en ciertas partes del territorio más dinámicas y no en otras, y en municipios adecuadamente comunicados con los lugares de trabajo.

En efecto, la demanda se concentra en las zonas que atraen más población por sus mejores oportunidades laborales y educativas, y en algunas zonas costeras residencialmente atractivas. La población se encuentra cada vez más concentrada en Madrid, Cataluña, Comunitat Valenciana y Andalucía, que conjuntamente representan el 60% de la población, y en las provincias de Madrid Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga. La demanda de viviendas principales se registra especialmente en áreas metropolitanas y ciudades turísticas, lo que provoca tensiones de precios más localizadas, tanto en los mercados de compra, nueva y usada, como sobre todo de alquiler.

El mercado de alquiler, el más tensionado

La demanda de vivienda es muy superior a la oferta en todos los regímenes de tenencia, pero con diferencias entre ellos. En primer lugar, el grueso de las compraventas se concentra en la vivienda usada ante la escasez de nueva, pero tanto en el segmento de obra usada como en el de obra nueva, se han producido fuertes subidas de precios (más del 40% entre 2020 y 2025). Este aumento de los precios, sumado a unos criterios más prudentes de acceso al crédito hipotecario, deja la vivienda en propiedad fuera del alcance de una parte importante de la población. Esto supone un cambio de paradigma en un país en el que el 73,3% de sus habitantes es propietario de la vivienda que habita, un porcentaje que sobrepasaba el 80% antes de la Gran Recesión.

Por tanto, el mercado de alquiler como alternativa gana peso -a pesar de que también está sujeto a las alzas de precios, especialmente en las áreas urbanas más dinámicas-, pues no presenta barreras de entrada tan elevadas como el mercado de vivienda en propiedad. De hecho, el volumen del alquiler ha crecido fuertemente: el número de hogares que residen en régimen de alquiler casi se ha doblado en los últimos 20 años: ha pasado de 2,1 a 3,9 millones. En la actualidad, el 20,2% de los hogares reside en una vivienda en alquiler. Este aumento del alquiler representa un problema porque, al existir muy poco alquiler social y ser la única alternativa para los hogares con bajos ingresos, los inquilinos realizan mayor esfuerzo financiero para cubrir los gastos de alojamiento.

El gasto en vivienda (incluyendo energía, agua y saneamiento) representa alrededor del 19% de la renta disponible del conjunto de los hogares, pero ese esfuerzo promedio muestra diferencias importantes en función del régimen de tenencia. Se eleva hasta el 34% en el caso de la población que vive en régimen de alquiler de mercado y al 24% para los hogares con vivienda en propiedad que están pagando una hipoteca. Sin embargo, cae al 17,7% para las familias con un alquiler de no mercado (cesiones de vivienda, vivienda social) y al 9,9% para aquellos hogares que tienen una vivienda en propiedad libre de hipoteca.

En la distribución de la población en estos regímenes de tenencia existen desigualdades importantes por niveles de renta. El alquiler de mercado es más habitual entre las rentas bajas y la propiedad sin hipoteca en las altas. El 24,7% de los hogares del primer quintil de renta (el 20% más pobre) vive de alquiler, frente al 10,0% del quinto quintil (20% de la población con más recursos). La combinación de bajos ingresos y mayor coste de alojamiento por el pago de un alquiler supone con más frecuencia una carga elevada.

El porcentaje de personas con renta baja que dedican más del 40% de sus ingresos a la vivienda se sitúa en el 31,3%, mientras que ese porcentaje es inferior al 2% en los hogares de los quintiles con mayor nivel de renta. Como con un nivel de ingresos bajos no es posible acceder a una vivienda en propiedad -salvo por herencia o donación- y el alquiler de mercado es caro, el sobreesfuerzo es más frecuente en los hogares que viven de alquiler. Entre la población en riesgo de pobreza (la que posee unos ingresos inferiores al 60% de la mediana de la renta disponible nacional, que prácticamente coincide con la situada en el quintil más bajo de ingresos) el 29,1% vive en alquiler de mercado y el 58,8% de ellos realiza un sobreesfuerzo para pagar sus gastos de alojamiento.

En las regiones con mayor renta per cápita el coste de la vivienda es todavía mayor, por lo que aumenta el sobresfuerzo que han de realizar los hogares más pobres. En Madrid, Baleares, Navarra, Cataluña y País Vasco, el porcentaje de población del primer quintil de renta que realiza un sobresfuerzo en vivienda supera el 50%, mientras en Extremadura, Andalucía, Murcia, Castilla-La Mancha o Galicia no llega al 35%.

La tasa de pobreza (porcentaje de hogares con recursos inferiores al 60% de la mediana de la renta) se situaba en España en 2025 en el 19,5%. Sin embargo, si este indicador se calcula considerando la renta disponible para el resto de gastos, una vez se han cubierto todos los asociados a la vivienda, la tasa de pobreza aumenta más de tres puntos. Con esta corrección, en 2025 la tasa de pobreza se situó en el 23%, 3,5 puntos más que si no se tiene en cuenta el gasto en vivienda. Esta distancia se amplía aún más en el caso de la población joven (16 a 34 años) y la extranjera. Mientras que la tasa de pobreza de los jóvenes es del 24,5%, si se descuenta el gasto en vivienda, ese porcentaje se eleva hasta el 32,9%. Por su parte, la población extranjera con una renta inferior al 60% de la mediana crece del 44,7% de media hasta el 52,3% cuando se tiene en cuenta el gasto en vivienda.

El sobresfuerzo de los hogares jóvenes

Los jóvenes son uno de los colectivos que más está sufriendo las dificultades de acceso a la vivienda, lo que está retrasando la edad media de emancipación, que se sitúa en los 30 años frente a los 26 de media en la Unión Europea. El incremento en el porcentaje de jóvenes que cursan estudios superiores retrasa, en parte, la incorporación al mercado laboral, pero son las condiciones del empleo, una vez este se consigue, las que explican en mayor medida el retraso en la emancipación.

La precariedad laboral, marcada por la temporalidad y la parcialidad, unos salarios reales inferiores a los niveles previos a la Gran Recesión, el retraso en el momento en el que heredan de sus padres por la mayor esperanza de vida de estos, y la movilidad creciente, impulsan la demanda de viviendas en alquiler de los jóvenes y les obligan a hacer más sobresfuerzo para cubrir los gastos de alojamiento. En España, el 10% de la población realiza ese sobresfuerzo en vivienda, es decir, destina más del 40% de su renta a la vivienda, pero el porcentaje de jóvenes que sufre ese sobrecoste se eleva hasta el 19,6%.

El régimen de alquiler a precio de mercado ha ganado peso y ya es la modalidad escogida por el 45% de los hogares jóvenes. Por el contrario, el porcentaje de jóvenes con vivienda en propiedad ha pasado del 65% en 2008 al 40,8% en 2025. Las dificultades para acumular ahorro por los bajos salarios, el retraso en la recepción de herencias y unos criterios más prudentes de acceso al crédito hipotecario explican este desplazamiento hacia el alquiler, no porque este último resulte más barato sino porque exige un menor desembolso inicial que el necesario para acceder a la vivienda que la propiedad.

De hecho, que los jóvenes de entre 16 y 34 años emancipados destinen casi un 29% de los ingresos del hogar a la vivienda —10 puntos porcentuales más que los mayores de 34— refleja el hecho de que los jóvenes residen en mucha mayor proporción en alojamientos arrendados en alquiler de mercado, que es precisamente el régimen que exige un mayor esfuerzo económico. Una consecuencia de este mayor esfuerzo en alojamiento es que los recursos disponibles para el resto de gastos después de cubrir esas necesidades son menores y el riesgo de pobreza relativa neto de gasto en vivienda aumenta entre los hogares jóvenes:  es del 32,9%, 9,9 puntos porcentuales más que en el conjunto de la población.

Las carencias habitacionales de los hogares de inmigrantes

El acceso a la vivienda también es problemático para buena parte de los inmigrantes que llegan a España en busca de trabajo, pero esta situación no es generalizable a la totalidad de los extranjeros. Existe un importante colectivo de extranjeros no residentes con rentas altas que compra vivienda en zonas costeras, turísticas o grandes ciudades y gasta en esas adquisiciones, en promedio, un 60% más que los españoles. Su demanda de vivienda en propiedad representa el 50% de las compras de la provincia de Alicante y el 27,2% en Málaga.

Sin embargo, los extranjeros residentes por motivos laborales se ven relegados mayoritariamente a la vivienda en alquiler: el 63,4%, frente a solo un 23,9% que accede a la compra. Los inmigrantes laborales sufren mayores problemas de acceso a la vivienda porque sus bajos niveles de ingresos y de ahorro, y la debilidad de sus apoyos patrimoniales familiares les dificulta o impide la compra. Los trabajadores extranjeros, en especial los no comunitarios, se concentran en sectores peor remunerados (servicios domésticos, hostelería, agricultura, construcción, etc.), en ocupaciones menos cualificadas y con peores condiciones laborales. El resultado de esas circunstancias son unos salarios un 23% por debajo de los nacionales y unos contratos laborales menos estables.

Los hogares encabezados por extranjeros combinan ingresos bajos con una mayor tendencia al alquiler, lo que se traduce en un porcentaje de personas inmigrantes que soportan un sobrecoste en vivienda que triplica la media nacional. El 25,8% de los inmigrantes residentes han de destinar más del 40% de sus ingresos a gastos en vivienda frente al 9% de media para el conjunto de la población en España. El estudio muestra también las diferencias entre la población extranjera procedente de la UE y la extranjera del resto del mundo. Mientras que un 22,3% de los primeros hacen un sobresfuerzo en vivienda, en el caso de los no comunitarios el porcentaje sube al 27,6%. En cambio, entre los hogares nacionales el porcentaje de los que sufren sobrecarga apenas llega al 6,2%.

El resultado de esta sobrecarga es que los hogares que la padecen disponen de menos recursos para el resto de los gastos del hogar. Si a ello se añade que los hogares encabezados por inmigrantes suelen tener mayor tamaño -su tasa de natalidad es mayor-, tienen más dificultades para acceder a ayudas públicas y una red social de apoyo más débil, el resultado es un aumento de la frecuencia de los problemas de privación de vivienda o de precariedad habitacional (hacinamiento, carencias graves en las condiciones del alojamiento o del entorno).

Recomendaciones para resolver los problemas

Para paliar las actuales dificultades de accesibilidad a la vivienda en España, que se acentúa en los quintiles más bajos de la renta, especialmente en los hogares encabezados por jóvenes o inmigrantes, y en los hogares unipersonales o monoparentales, la monografía plantea dos grandes líneas de actuación: corregir la escasez de viviendas y reducir el sobresfuerzo de las personas que lo padecen.

La corrección de la escasez de alojamientos requiere aumentar el volumen de construcción de viviendas, pero la magnitud de la insuficiencia acumulada impide lograr una solución rápida del problema mediante el aumento de la oferta. Por ello, el estudio plantea cuatro tipos de innovaciones que ayudarían a acelerar el imprescindible crecimiento de la oferta:

1. Impulsar la construcción industrializada, que ya empieza a coger velocidad de crucero, para aprovechar las oportunidades que ofrece de reducir los tiempos de producción de las viviendas y fabricarlas de forma más sostenible.
2. Una gestión urbanística más eficiente y rápida, apoyando la tramitación en permisos digitales de construcción que aceleren la concesión de licencias. Las herramientas BIM (software especializado en construcción) con inteligencia artificial han demostrado la reducción de los errores en la tramitación y del tiempo de concesión de la licencia entre un 50% y un 70%.
3. Innovación en la regulación urbanística, actualizando los códigos de edificabilidad para facilitar la construcción de viviendas prefabricadas, la división de grandes viviendas o la transformación de espacios comerciales e industriales en hogares.
4. Favorecer mecanismos para coordinar las competencias urbanísticas en los diferentes niveles de la administración con el fin de evitar que los intereses locales o particulares en la gestión de suelo y urbanismo se conviertan en barreras para la eliminación de la grave escasez acumulada de viviendas.

Junto a la construcción de nuevos inmuebles, la monografía subraya que la escasez de vivienda incide con mayor intensidad en los hogares de ingresos bajos y advierte que el problema se agrava por la baja proporción de vivienda social en alquiler en España que, con solo un 3,5%, se sitúa a la cola de la Unión Europea (8% de media en 2023, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana). Alcanzar este peso medio europeo en nuestro país requeriría que el número de viviendas destinadas a alquiler social aumentase en aproximadamente 900.000. Con ese aumento, España podría ofrecer una solución habitacional adecuada a casi el 40% de los hogares en régimen de alquiler de mercado que soportan una sobrecarga por elevados gastos en vivienda. Se trata de un objetivo no alcanzable a corto plazo y que requerirá políticas duraderas y bien orientadas. Según subrayan los autores, es necesario dar un giro sustancial y duradero a las políticas de la mayoría de las administraciones en esta línea durante la última década, pues han supuesto una limitadísima producción de vivienda pública.

Para conseguir ese cambio de escenario será fundamental incrementar de manera importante y continuada a lo largo de muchos años la oferta de vivienda social en alquiler, y que solo las familias que cumplan determinados criterios de ingresos y estructura familiar puedan optar a ellas. Además, es necesario que las viviendas públicas de alquiler conserven esa condición de manera indefinida, para ir acumulando un parque de alojamientos sociales adecuado a las necesidades a atender, siendo conscientes de que conseguir esa meta llevará bastantes años porque el retraso acumulado es grave.

Para acelerar, en la medida de lo posible, la resolución de estos problemas, que requieren tiempo, se identifican varías vías. Se propone, en primer lugar, que el sector público compre o gestione parques de vivienda que en la actualidad son privados, para convertirlos en oferta asequible. Una opción sería el modelo Dublín, consistente en que los grandes tenedores cedan viviendas en alquiler con un precio un 20% por debajo del precio de mercado, lo que podría sumar a la oferta de alquiler social unas 25.000 viviendas. Otra opción es incorporar al parque público las viviendas del Fondo Social de Vivienda, que gestiona 9.886 viviendas de los bancos o las más de 40.000 viviendas de SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, creada en 2012 para gestionar y liquidar los activos inmobiliarios deteriorados procedentes de las entidades financieras que necesitaron ayudas públicas durante la crisis financiera). También se sugiere la compra de viviendas a grandes tenedores o utilizar la vía del tanteo y retracto sobre edificios en venta para incorporarlos al patrimonio público. No obstante, todas estas opciones tienen un alcance limitado y una verdadera solución del problema pasa por la construcción de suficientes viviendas para alquiler social, teniendo en cuenta que el déficit acumulado supera los 900.000 alojamientos.

Aumentar las viviendas en alquiler de mercado también contribuiría a contener los precios y la tensión en el acceso a todos los grupos afectados. Para lograrlo, según los autores del estudio es fundamental reducir el riesgo en el alquiler y regularlo para favorecer el aumento de la oferta, y no su reducción. Una forma de hacerlo sería fomentar los alquileres concertados, en los que las Administraciones Públicas se hacen cargo del pago del alquiler cuando el inquilino deja de abonarlo si se cumplen ciertas condiciones y el inquilino puede justificar la existencia de un shock laboral o de salud que le impide seguir haciendo frente al pago. Puede haber fórmulas eficaces y menos costosas para las Administraciones que las actualmente utilizadas para ofrecer alojamiento a las familias desahuciadas. Es decir, puede ser más eficiente destinar recursos públicos a prevenir impagos de alquiler y desahucios que asumir costes elevados en alojamientos temporales para familias desahuciadas. Esta alternativa permitiría reducir el gasto público y el número de desahucios.

Junto a estas medidas de corto plazo, la monografía recalca la necesidad de establecer una política de vivienda consistente y sostenida en el tiempo, que surja de un pacto de Estado entre todos los partidos. Esta política debe basarse en unos principios generales claros y estables, como, por ejemplo, que todas las viviendas financiadas con recursos públicos tengan una calificación pública indefinida para ofrecerla en alquiler social y no en propiedad. Además, “la acción pública ha de ser evaluable y evaluada para usar la información obtenida como aprendizaje para el futuro”, destacan los autores.